Código civil

Autor:Delfim Aguiar
Cargo do Autor:Advogado
Páginas:9-27

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Capítulo IV Locação
Secção I Disposições gerais
Artigo 1022 ° Noção

Locação é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição.

COMENTÁRIOS:

Resulta assim que os elementos do contrato de locação são três:

  1. Desde logo, resulta da locação a obrigação de uma das partes (o locador) a obrigação de proporcionar o gozo de uma coisa à outra parte (o locatário);

  2. Depois, o elemento essencial do contrato de locação é o prazo, que é sempre temporário;

  3. Por fim, pelo gozo da coisa deve ser paga uma retribuição. Caso não haja retribuição, não há locação, mas sim comodato (ou empréstimo).

Distingue-se de:

1) Locação-venda - Pois esta consiste no contrato pelo qual se aluga uma coisa, por determinado tempo mediante o pagamento de rendas ou alugueres, mas com a cláusula de que a coisa alugada, só tornará propriedade do locatário, depois de satisfeitos aqueles pagamentos - art. 936.° do Cód. Civil.

2) Locação Financeira - Pela sua própria natureza, não envolve a transmissão da propriedade do bem encomendado ao locador, para o locatário. Embora, em regra se preveja a aquisição desse bem, pelo locatário, no final do contrato e nas condições nele previstas.

A locação financeira visa, essencialmente, a concessão de crédito sobre determinado bem, que será amortizado em prestações, rendas, ou alugueres, com a possibilidade de aquisição, por parte do locatário.

3) Usufruto - O usufrutuário tem o direito de gozo temporariamente de coisa alheia, mas o gozo pleno da coisa que é objecto do seu direito - art. 1439.° do Cód. Civil. Ao invés, o locatário tem o gozo limitado aos fins a que a coisa se destina.

4) Comodato - O comodato é o contrato gratuito pelo qual uma das partes entrega à outra certa coisa, móvel ou imóvel, para que se sirva dela, com a obrigação de a restituir - art. 1129.°, do Cód. Civil. Distingue-se assim, da locação, pela sua não onerosidade. Page 10

5) Depósito - O depósito é o contrato pelo qual uma das parte entrega à outra uma coisa, móvel ou imóvel, para que guarde, e a restitua quando for exigida - art. 1185.°, do Cód. Civil. A distinção com a locação, suscita, por vezes, dificuldades. Quando o depósito é usado como contrato de prestação de serviços (art. 1155.°, do Cód. Civil) o depositário presta, nesse caso, um serviço ao depositante e distingue-se, facilmente, da locação, pois que o locador apenas se obriga a proporcionar ao locatário o gozo da coisa locada.

Noutros casos, a distinção é mais difícil. Como por exemplo o depósito de títulos e valores em cofres dos estabelecimentos bancários. Salvo o devido respeito por opinião contrária, pensamos tratar-se de um contrato de locação pois que a retribuição é sempre devida, enquanto durar o contrato, mesmo que o cofre bancário se mantenha permanentemente vazio, ou sem uso. No caso da garagem a distinção é mais fácil. Se o proprietário da garagem faculta a utilização de determinado espaço ao proprietário do veículo para aí estacionar e, ainda se obriga a guardá-lo, há contrato de depósito; se apenas faculta a garagem sem se comprometer a sua guarda, há contrato de locação.

6) Hospedagem - Consiste no contrato, em que uma das partes se obriga a proporcionar habitação a outra e, ao mesmo tempo, a prestar-lhe serviços relacionados com ela ou a fornecer-lhe alimentação, mediante retribuição. Trata-se assim de um contrato misto: misto de arrendamento (parte de casa, ou quarto, destinada a habitação) de aluguer (móveis e electrodomésticos) e prestação de serviços (limpeza e lavagem de roupas, alimentação).

Artigo 1023 ° Arrendamento e aluguer

A locação diz-se arrendamento quando versa sobre coisa imóvel, aluguer quando incide sobre coisa móvel.

COMENTÁRIOS:

- Art. 204.°, do Cód Civil:

"São coisas imóveis:

  1. Os prédios rústicos e urbanos;

  2. As águas;

  3. As árvores, os arbustos e os frutos naturais, enquanto estiverem ligados ao solo;

  4. Os direitos inerentes aos imóveis mencionados nas alíneas anteriores;

  5. As partes integrantes dos prédios rústicos e urbanos."

- Art. 205.°, do Cód. Civil:

"São móveis todas as coisas não compreendidas no artigo anterior" São assim coisas móveis, e objecto de locação, a fruição temporária de instalações eléctricas ou de fornecimento de água, o direito de utilização da via pública para instalação temporária de uma esplanada, café ou quiosque, etc.. Page 11

Artigo 1024 ° A locação como acto de administração

1 - A locação constitui, para o locador, um acto de administração ordinária, excepto quando for celebrada por prazo superior a seis anos.

2 - O arrendamento de prédio indiviso feito pelo consorte ou consortes administradores só é válido quando os restantes comproprietários manifestem, por escrito e antes ou depois do contrato, o seu assentimento.

COMENTÁRIOS: - Pode dar de arrendamento um imóvel, quem tiver a administração dele. É este o princípio geral. E, repare-se que basta a administração ordinária (para os arrendamentos com prazos inferiores a seis anos), não se exigindo poderes de administração mais largos ou amplos.

- Deste modo, podem dar de arrendamento, entre outros:

O proprietário - art. 1035.°, do Cód. Civil;

O fiduciário - art. 2290.°, do Cód. Civil;

O usufrutuário - art 1446.°, do Cód. Civil;

O mandatário - arts.1157.° e 1159.°, do Cód. Civil; O curador provisório - art. 94.°, n.° 3, do Cód. Civil; O curador definitivo - arts. 110.° e 111.°, do Cód. Civil; O cabeça-de-casal e o curador da herança jacente - arts. 2079.°, 2087.°, 2047.° e 2048.°, do Cód. Civil.

- Este principio geral, admite, contudo, duas excepções:

  1. A prevista no n.° 2, do próprio artigo.

    Isto é, o arrendamento feito por um comproprietário, de prédio indiviso, só é válido quando os restantes comproprietários, por escrito, antes ou depois do contrato, derem o seu assentimento.

  2. A prevista no art. 1682.°-A, do Código Civil

    No regime de comunhão (geral ou de adquiridos), o arrendamento de imóvel, carece do consentimento de ambos os cônjuges, seja aquele bem comum do casal ou bem próprio de um deles, sob pena de nulidade - art. 1687.°, n.° 1, do Cód. Civil.

    No regime de separação de bens, só é necessário o consentimento de ambos os cônjuges, quando o arrendamento verse sobre a casa de morada de família - art. 1682.°-A, n.° 2, do Cód. Civil.

    - O consentimento conjugal, nos casos em que é legalmente exigido, deve ser especial para cada um dos actos.

    - A forma do consentimento é a exigida para a procuração. - O consentimento pode ser judicialmente suprido, havendo injusta recusa, ou impossibilidade, por qualquer causa, de o prestar. Page 12

Artigo 1025 ° Duração máxima

A locação não pode celebrar-se por mais de 30 anos; quando estipulada por tempo superior, ou como contrato perpétuo, considera-se reduzida àquele limite.

Artigo 1026 ° Prazo supletivo

Na falta de estipulação, entende-se que o prazo de duração do contrato é igual à unidade de tempo a que corresponde a retribuição fixada, salvas as disposições especiais deste código.

ARTIGO 1027 ° Fim do contrato

Se do contrato e respectivas circunstâncias não resultar o fim a que a coisa locada se destina, é permitido ao locatário aplicá-la a quaisquer fins lícitos, dentro da função normal das coisas de igual natureza.

COMENTÁRIOS: - Presume-se rural o arrendamento que recaia sobre prédios rústicos quando do contrato e respectivas circunstâncias não resulte destino diferente - art. 1.°, n.° 2, do Decreto-Lei n.° 385/88, de 25 de Outubro - assim, como se presume que o arren-damento de prédio urbano se destina a habitação, se o prédio for habitável - art. 1067.°, do Cód. Civil.

Artigo 1028 ° Pluralidade de fins

1 - Se uma ou mais coisas...

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