Da cessação do contrato de arrendamento
| Autor | Helder Martins Leitão |
| Cargo do Autor | Advogado |
| Páginas | 13-49 |
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Para a propositura e tramitação da acção de despejo, torna-se necessário um profundo conhecimento da correspondente matéria substantiva.
E, porque assim, propomo-nos no capítulo ora iniciado, circunvolar pelas regras básicas do contrato de arrendamento, passando por figuras como a interpelação, a cessação por acordo das partes, a resolução e a caducidade.
Só desta forma ficaremos equipados para entender, em seu verdadeiro substrato, os dois grandes escopos da acção de despejo:
* fazer cessar a situação jurídica do arrendamento, sempre que a lei imponha o recurso à via judicial para promover tal cessação
e
** efectivar a cessação do arrendamento quando o inquilino não aceite ou não execute o despedimento resultante de qualquer outra causa.
Posto isto:
[ GRÁFICO EM ARQUIVO ADJUNTO ]
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Sem mais adiantar, dir-se-á que a resolução, 3 a caducidade 4 e a denúncia 5 do arrendamento tem natureza imperativa.
E, porquê a natureza imperativa?
[ GRÁFICO EM ARQUIVO ADJUNTO ]
A acção do despejo será objecto de todo o II capítulo deste trabalho. Quanto à interpelação, convirá ter na devida atenção o Regime Jurídico do
Arrendamento Urbano: 6
«Artigo 53.º Interpelação
1 - Quando o senhorio ou o arrendatário pretendem fazer cessar o arrendamento, nos casos em que a lei o permita, devem interpelar a outra parte com a antecedência legalmente prescrita.
2 - A interpelação faz-se pela citação, quando seja exigida acção judicial, ou extrajudicialmente, por comunicação escrita, nos restantes casos.
3 - Produz, ainda, os efeitos da interpelação o reconhecimento, pelo arrendatário, do facto jurídico que conduz à cessação do arrendamento, seja pela aposição de escrito, seja por documento por ele assinado.» Page 15
Veja-se o seguinte exemplo:
Reg. c/ A.R. Exmª Senhora 20/11/05 Dª Arminda Freitas Cruz
R. do Rouxinol, nº 41 Baião
Meus cumprimentos.
A signatária é senhoria do imóvel que V. Exª habita, com o número de polícia 41, da R. do Rouxinol, em Baião.
Nessa qualidade e ao abrigo do disposto no nº 2, do art. 53º do R.A.U., venho comunicar a V. Exª que no dia 30 de Junho do corrente ano, data limite do contrato de arrendamento, deve entregar o aludido locado, livre de pessoas e coisas, bem como, as respectivas chaves.
Antecipadamente agradecida, aceite os meus melhores cumprimentos.
a) Maria Rosa Saramago
Aqui ficou uma comunicação escrita a integrar a interpelação prevista no n.º 2, do art. 53.º do R.A.U..
A carta deverá ser emitida sob registo, com aviso de recepção. Naturalmente, que a senhoria da simulação já deve ter na mira novo arrendatário, quando não, socorrendo-se do ínsito nos n.os 2 e 3, do art. 54.º do R.A.U., exigiria à inquilina a colocação de escritos 7 e a visita ao imóvel dos pretendentes a novo arrendamento.
Na falta de acordo sobre o horário das visitas, entra em funcionamento o dispositivo legal aludido, segundo o qual, «o arrendatário deve mostrar o local nos dias úteis, das 17 horas e 30 minutos às 19 horas e 30 minutos e aos sábados e domingos, das 15 às 19 horas, respectivamente».
Adiante-se que a «comunicação escrita» a que se refere o supra transcrito n.º 2, do art. 53.º do R.A.U., pode adoptar forma diferente da carta registada com aviso de recepção; ser qualquer documento assinado pelo arrendatário no qual se dê conta da pretensão do senhorio na cessação do contrato de arrendamento.
E, qual é a «antecedência legalmente prescrita» para a interpelação, por banda do senhorio ou do arrendatário?Page 16
A denúncia tem de ser comunicada ao outro contraente, com a antecedência mínima seguinte:
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Vem a propósito
* findo o prazo do arrendamento, o contrato renova-se por períodos sucessivos 8
** e também, maugrado a caducidade, 9 quando o locatário se mantiver no gozo da coisa pelo lapso de 1 ano, sem oposição do locador.
Para que a oposição tenha a eficácia de impedir a renovação do contrato, é necessário que a mesma seja declarada ao arrendatário, dentro do ano subsequente à caducidade do arrendamento, visto que, a não ser assim, pode o inquilino - ao abrigo da lei 10 - contar com a renovação do respectivo contrato e orientar nesse sentido a sua vida, não sendo, pois, razoável que tão legítima convicção possa ser afectada por um acto que, conquanto anterior ao termo do ano, era pelo mesmo ignorado.
Isto não constitui sequer embaraço para o locador, pois a oposição referida 11 não tem de ser feita por via judicial, podendo, por isso, aquele opor-se, extrajudicialmente, à manutenção do arrendatário no gozo da coisa.Page 17
Faltará dizer:
O prazo da renovação é igual ao do contrato, 12 mas é apenas de 1 ano, se o prazo do contrato for mais longo.
Advirta-se que para além da interpelação exemplificada (comunicação escrita), 13outras formas são admitidas a saber:
- citação, sempre que exigida acção judicial 14
- notificação judicial avulsa 15Page 19
Para além da denúncia, já analisada, parcialmente, na secção antecedente, são causas da cessação do arrendamento - já o esquematizamos - a resolução, a caducidade e a cessação por acordo das partes.
As duas primeiras, ver-se-ão confrontadas nas secções subsequentes; a última, constitui o objecto da presente secção.
Então, é assim:
as partes - mediante acordo entre si consertado - podem, a todo o tempo, revogar o contrato de arrendamento que entre as mesmas se encontre a vigorar. 16
O acordo deve ser celebrado por escrito, sempre que não seja, imediatamente, executado ou sempre que contenha cláusulas compensatórias ou acessórias.
Eis, este caso:
Almerindo & Bessa, Lda
é inquilino - em termos de arrendamento comercial - de espaço para venda a retalho, sito numa importante artéria do centro do Porto, sendo senhoria Amália Vaz Marques. Esta faleceu e os herdeiros, devidamente, habilitados contactam a arrendatária propondo-lhe a resolução do contrato, uma vez pretenderem o locado para aí instalarem um restaurante.
Face a estes dados, iniciam-se conversações entre as partes que conduzem ao seguinte acordo:
As partes signatárias acordam entre si revogar o contrato de arrendamento comercial referente ao nº 31, da Rua das Hortas, no Porto.
Com efeitos a partir de 1 de Junho do corrente ano. Page 20
Data em que a segunda signatária entregará o locado, livre de pessoas e coisas, no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes à utilização, à primeira signatária.
Esta, a título de compensação pela antecipação do termo do contrato, pagará à locatária a quantia de euros 24.000,00 (vinte e quatro mil euros).
Porto, 30 de Janeiro de 2005.
a) António Paes Marques
(cabeça-de-casal da herança de Amália Vaz Marques)
b) Almerindo Ruivo Lemos
(sócio-gerente da «Almerindo & Bessa, Lda» com poderes para o acto concedidos por meio de acta).
Portanto, por duas razões o acordo das partes acima aludidas foi reduzido a escrito:
- por não ter sido, imediatamente, executado
e
- por conter uma cláusula compensatória. 17Page 21
São obrigações do locador:
a) entregar ao locatário a coisa locada
b) assegurar ao locatário o gozo da coisa locada para os fins a que a mesma se destina.
Ora, com base no incumprimento por banda do locador, o arrendatário pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito. 18
O que leva a concluir que o inquilino pode resolver o contrato, independentemente de responsabilidade do locador:
- se, por motivo estranho à sua própria pessoa ou à dos seus familiares, for privado do gozo da coisa, ainda que só temporariamente;
- se na coisa locada existir ou sobrevier defeito que ponha em perigo a vida ou a saúde do locatário ou dos seus familiares.
A resolução é, para Antunes Varela, 19a destruição da relação contratual, operada por acto posterior de vontade de um dos contraentes, que pretende fazer regressar as partes à situação em que elas se encontrariam, se o contrato não tivesse sido celebrado.
A resolução assenta por via de regra, num poder vinculado, obrigando-se o autor a alegar e provar o fundamento previsto na convenção das partes ou na lei 20que justifica a destruição unilateral do contrato, embora também possa ser confiada ao poder descricionário do contraente; 21 por outro lado, o fundamento invocável pode consistir numPage 22 facto danoso 22 ou numa mera razão de conveniência justificada; finalmente, tanto pode ser judicial, 23 como extrajudicial. 24
Por seu turno, são obrigações do locatário:
I pagar a renda ou aluguer
II facultar ao locador o exame da coisa locada
III não aplicar a coisa a fim diverso daqueles a que a mesma se destina
IV não fazer dela uma utilização imprudente
V tolerar as reparações urgentes, bem como, quaisquer obras ordenadas pela autoridade pública
VI não proporcionar a outrém o gozo total ou parcial da coisa por meio de cessão onerosa ou gratuita da sua posição jurídica, sublocação ou comodato, excepto se a lei o permitir ou o locador o autorizar
VII comunicar ao locador, dentro de 15 dias, a cedência do gozo da coisa por algum dos títulos mencionado no n.º VI, quando permitida ou autorizada
VIII avisar, imediatamente, o locador, sempre que tenha conhecimento de vícios na coisa ou saiba que a ameaça algum perigo ou que terceiros se arrogam direitos em relação à mesma, desde que o facto seja ignorado pelo locador
IX restituir a coisa locada findo o contrato
Pois bem, com base no incumprimento por banda do locatário, o senhorio pode resolver o contrato, mas sempre através do tribunal. 25
Sempre através do tribunal e só nos casos previstos, taxativamente, no art. 64.º do R.A.U..Page 23
Vamos passar em revista todos e cada um dos casos de resolução pelo senhorio.
Se o arrendatário: 26
Não pagar a renda no tempo e...
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