A problemática da avaliação dos imóveis e a prova do preço efectivo da transmissão
| Autor | Pedro Marinho Falcão |
| Cargo | Universidade Portucalense |
- No Imposto sobre o Património na perspectiva estática (IMI)
- No Imposto sobre a Transmissão do Património (IMT)
- No Imposto sobre o Rendimento
O sistema concentrou no CIMI as regras fundamentais relativas ao modelo de avaliação dos imóveis, bem como o mecanismo de auto-controle.
- Relativamente a prédios já inscritos na matriz em 01/12/2003 aquando da primeira transmissão ocorrida após a entrada em vigor do CIMI
- Relativamente a prédios "novos" com base em Declaração apresentada pelo contribuinte que será devida, vg,
- Quando uma realidade física passar a ser considerada como prédio
- Quando se concluírem obras de edificação ou melhoramento do prédio
Para os prédios urbanos o valor patrimonial tributário assenta na seguinte fórmula:
Vt = Vc ¥ A ¥ Ca ¥ Cl ¥ Cq ¥ Cv
em que
Vc = valor base dos prédios (valor médio de construção) (Fixado por portaria)
A = Área bruta de construção
- área bruta privativa coeficiente 1
- área bruta dependente, tais como garagens, arrumos, arrecadações ou que sejam acessórias da área principal coeficiente 0,30
Ca = Coeficiente de afectação que depende do tipo de utilização
Cl = Coeficiente de localização, que depende das acessibilidades, proximidade de equipamentos sociais, transportes públicos
Cq = Coeficiente de qualidade e conforto
- ajustado por factores majorativos e minorativos estereotipados nas tabelas I e II do art. 43.°
Cv = Coeficiente de vetustez determinado de acordo com o número de anos do imóvel
- Não está prevista ou regulamentada a avaliação manual ou individualizada
- Não permite que sejam tomadas em linha de conta características individuais dos imóveis
- A fixação de parâmetros por Portaria, como o preço por metro quadrado de construção, massifica a avaliação tornando o sistema injusto, iníquo e desajustado da realidade do mercado
- Não permite que seja tributado imóvel na perspectiva do seu verdadeiro valor venal
- Penaliza o adquirente, criando uma inibição no mercado
Pressuposto:
- Trata-se de um pavilhão sem conservação significativa e sem divisão no interior
- De uma...
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