A problemática da avaliação dos imóveis e a prova do preço efectivo da transmissão

Autor:Pedro Marinho Falcão
Cargo:Universidade Portucalense
RESUMO

A avaliação dos imóveis tem potenciais repercussões. Avaliação de acordo com as regras do cimi ocorrerá. Problema fundamental do actual sistema. Analisemos a questão à luz de um exemplo concreto. Bases de avaliação. Efeitos sobre o IRC.

 
ÍNDICE
TRECHO GRÁTIS
A avaliação dos imóveis tem potenciais repercussões

- No Imposto sobre o Património na perspectiva estática (IMI)

- No Imposto sobre a Transmissão do Património (IMT)

- No Imposto sobre o Rendimento

O sistema concentrou no CIMI as regras fundamentais relativas ao modelo de avaliação dos imóveis, bem como o mecanismo de auto-controle.

Avaliação de acordo com as regras do cimi ocorrerá

- Relativamente a prédios já inscritos na matriz em 01/12/2003 aquando da primeira transmissão ocorrida após a entrada em vigor do CIMI

- Relativamente a prédios "novos" com base em Declaração apresentada pelo contribuinte que será devida, vg,

- Quando uma realidade física passar a ser considerada como prédio

- Quando se concluírem obras de edificação ou melhoramento do prédio

Para os prédios urbanos o valor patrimonial tributário assenta na seguinte fórmula:

Vt = Vc ¥ A ¥ Ca ¥ Cl ¥ Cq ¥ Cv

em que

Vc = valor base dos prédios (valor médio de construção) (Fixado por portaria)

A = Área bruta de construção

- área bruta privativa coeficiente 1

- área bruta dependente, tais como garagens, arrumos, arrecadações ou que sejam acessórias da área principal coeficiente 0,30

Ca = Coeficiente de afectação que depende do tipo de utilização

Cl = Coeficiente de localização, que depende das acessibilidades, proximidade de equipamentos sociais, transportes públicos

Cq = Coeficiente de qualidade e conforto

- ajustado por factores majorativos e minorativos estereotipados nas tabelas I e II do art. 43.°

Cv = Coeficiente de vetustez determinado de acordo com o número de anos do imóvel

Problema fundamental do actual sistema

- Não está prevista ou regulamentada a avaliação manual ou individualizada

- Não permite que sejam tomadas em linha de conta características individuais dos imóveis

- A fixação de parâmetros por Portaria, como o preço por metro quadrado de construção, massifica a avaliação tornando o sistema injusto, iníquo e desajustado da realidade do mercado

- Não permite que seja tributado imóvel na perspectiva do seu verdadeiro valor venal

- Penaliza o adquirente, criando uma inibição no mercado

Analisemos a questão à luz de um exemplo concreto

Pressuposto:

- Trata-se de um pavilhão sem conservação significativa e sem divisão no interior

- De uma antiga...

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