Actualização de rendas

Autor:Helder Martins Leitão
Cargo do Autor:Advogado
Páginas:85-92

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A) Habitacionais

O NRAU prevê a actualização das rendas dos contratos de arrendamento mais antigos, nomeadamente os destinados para habitação anteriores a 1990 e os não habitacionais anteriores a 1995.

Esta nova Lei, irá afectar o rendimento disponível de cerca de um milhão de arrendatários e de dezenas de milhar de senhorios. Porquanto fará disparar a receita fiscal do Estado, principalmente por via do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) (ex. Contribuição Autárquica) e do I.R.S..

Esperam-se, contudo, sérias repercussões no reabilitamento dos bairros mais degradados das grandes cidades e, bem assim, na reconstrução das respectivas denominadas "zonas nobres" e a consequente migração das famílias mais carenciadas, dos centros das cidades para as periferias.

Estamos, convictos, que não será certamente, com esta nova lei, que o mercado imobiliário sofrerá grande impacto. Pois que, sendo o factor base e determinante da nova renda (ou renda actualizada) o valor patrimonial do arrendado, tal facto inibirá muitos senhorios de adoptarem a iniciativa de actualização de renda, sob pena de verem anulada a mais valia de "aumento de renda" com o agravamento de imposto de IMI, decorrente da nova avaliação fiscal.

Por outro lado, por simulações efectuadas por nosoutros, constata-se que, apenas, em cerca de 1/3 dos casos que nos foram apresentados será aconselhável, na óptica do senhorio, aplicar a nova lei.

Como "dura lex sed lex" aqui se enunciam as novas regras de actualização das rendas dos arrendados, anteriores a 1990 (habitacionais) e anteriores a 1995 (não habitacionais).

A renda actualizada não pode exceder o valor anual correspondente a 4% do valor do locado.

Sendo que, o valor do locado é determinado nos termos do art. 38°, do IMI (ao valor patrimonial do prédio) determinado há menos de três anos, multiplicado pelo coeficiente de conservação que irá ser atribuído pela CAM (Comissão Arbitral Municipal). Page 86

Os coeficientes de conservação são os seguintes:

Nível Estado de conservação Coeficiente
5 Excelente 1,2
4 Bom 1
3 Médio 0,9
2 Mau 0,7
1 Péssimo 0,5

A actualização de renda depende sempre da iniciativa do senhorio, respeitando o valor patrimonial do prédio, o coeficiente de conservação e o limite máximo da renda actualizada (4% do valor patrimonial do arrendado).

Por outro lado, o senhorio só pode promover a actualização da renda, quando cumulativamente:

  1. exista avaliação fiscal do arrendado;

  2. o nível de conservação do prédio não seja inferior a 3.

Então, como deve proceder o senhorio, caso esteja interessado na actualização da renda?

Respondemos da forma seguinte:

1 - O senhorio deve certificar-se se o contrato tem data anterior a 15 de Novembro de 1990 (Contrato Habitacional) ou anterior a 15 de Setembro de 1995 (Contrato Não Habitacional). Pois só nesses casos é admitida a actualização da renda

2 - Solicitar ,junto das CAM (ou Câmaras Municipais enquanto aquelas não estiverem constituídas) a atribuição do coeficiente de...

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